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“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告
作者：佚名 時(shí)間：2006-1-21 字體：[大] [中] [小]
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目 錄
總經(jīng)理摘要……………第3頁
第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介…………………第6頁
一、項(xiàng)目位置
二、項(xiàng)目概況
第二章：土地價(jià)值研判……………第8頁
第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念……………第11頁
一、整體目開發(fā)理念
二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念
第四章：項(xiàng)目定位建議……………第16頁
一、項(xiàng)目總體定位
二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位
三、項(xiàng)目消費(fèi)者定位
四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位
第五章：總體規(guī)劃分析及建議………第21頁
一、分區(qū)思路
二、分期思路
三、分區(qū)中的兩種不同布局思路
四、容積率
五、各區(qū)參數(shù)
第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃及建議………第26頁
一、產(chǎn)品規(guī)劃分析
二、物業(yè)類型建議
三、單體面積建議
四、面積及房型配比
五、房型設(shè)計(jì)建議
六、建筑及風(fēng)格建議
第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………第35頁
一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念
二、景觀環(huán)境手法
第八章：公共、設(shè)施規(guī)劃建議…………………第39頁
一、藝術(shù)館區(qū)建議
二、公共設(shè)施建議
第九章：分期推案建議…………………第43頁
第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用…………………第44頁
第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析…………………………第45頁
第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃 …………………………第48頁
附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案………………………第49頁
【總經(jīng)理提要】
1、本次報(bào)告是在前幾次報(bào)告基礎(chǔ)上,從項(xiàng)目簡(jiǎn)介、土地價(jià)值研判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。
2、我們一直認(rèn)為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。
3、在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。
4、我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級(jí)藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對(duì)應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場(chǎng)定位。
5、我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房?jī)r(jià)的老板階層（針對(duì)高檔別墅客戶群），也包括可承擔(dān)總價(jià)80萬以下的較高收入精英階層（針對(duì)一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)，其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。
6、根據(jù)南京別墅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存，因此我們作好針對(duì)同類型的別墅物業(yè)（主要對(duì)手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言，主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。
7、產(chǎn)品方面，我們建議以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造）。
8、單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”。
9、景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。
10、在整體容積率為0.3的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤(rùn)為73,560,762元，利潤(rùn)率為18%。
第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介
一、項(xiàng)目位置：
本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長(zhǎng)線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。基地南臨佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國(guó)家級(jí)度假休閑風(fēng)景區(qū)�？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20公里，交通十分便捷。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。
由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路1公里的機(jī)場(chǎng)高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。
二、項(xiàng)目概況：
本項(xiàng)目占地面積500畝，基地呈方形。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)�；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。
基地內(nèi)地勢(shì)北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景�；刂胁肯鄬�(duì)平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢(shì)略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。基地西南部、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖與韓老洼水庫(kù)），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場(chǎng)。整個(gè)基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。
本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為0.3左右。
第二章：土地價(jià)值研判
土地屬性分析：
尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值。
我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價(jià)值：
1、先天
資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場(chǎng)也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。
景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個(gè)彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢(shì)，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。
位置：整個(gè)將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運(yùn)盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。
交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距開發(fā)區(qū)管委會(huì)新址1.5里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場(chǎng)路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。同時(shí)地鐵1、2號(hào)線延長(zhǎng)線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。
從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。
2、后天
藝術(shù)文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有60-100畝的藝術(shù)園用地，而且“亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價(jià)值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。
歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩(shī)宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項(xiàng)目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。
人文氛圍：項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國(guó)際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括14家世界500強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。
超低地價(jià)：本地塊的取得價(jià)格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅
從后天條件看，本地塊具有很大的價(jià)值提升空間。藝術(shù)和人文為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢(shì)。
第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念
太多年了，南京市場(chǎng)最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營(yíng)銷的升級(jí)只能從金陵家天下的炒作中依稀看見……這個(gè)城市從不稀缺頂級(jí)的山水資源，但真正頂級(jí)的產(chǎn)品，太少太少。
從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤(rùn)，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營(yíng)銷的立場(chǎng)出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競(jìng)爭(zhēng)中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。
對(duì)于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。
一、整體開發(fā)理念
理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)
——作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動(dòng)力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；
——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。
理念之二：做精品，樹品牌
——作為一個(gè)有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；
——先天的山水資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；
——藝術(shù)立項(xiàng)的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項(xiàng)目。
——不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占頂級(jí)概念，塑造頂級(jí)品質(zhì)
理念之三：既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前
——南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必須充分考慮；
——必須超前，因?yàn)殚_發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。
理念之四：尊重共性，突出個(gè)性
——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；
——只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)才能形成。
以盛唐對(duì)江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對(duì)南京別墅市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確理解，集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個(gè)活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。
從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動(dòng)線的合理性、物管的細(xì)致性、會(huì)所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國(guó)際性，均要符合南京頂級(jí)人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來國(guó)際新生活典范。
二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念
一幢一境界 一戶一藝境
亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛
（1）每一戶都有自然——利用自然地勢(shì)和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。
（2）每一幢都是意境——按自然地理設(shè)計(jì)別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國(guó)際化，個(gè)性化設(shè)計(jì)。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。
（3）每一點(diǎn)都有藝術(shù)——我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。
（4）每一處都是空間——我們用“獨(dú)享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營(yíng)造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。
別墅精神=領(lǐng)域感+獨(dú)立感+尊貴感+占有感+價(jià)值感+人際情感……
一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。從法國(guó)的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國(guó)的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾•蓋茨的未來世界……皆以超越時(shí)代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。
盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國(guó)際頂級(jí)別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺(tái)的生活指標(biāo)！
第四章：項(xiàng)目定位建議
一、本項(xiàng)目的總體定位
南京首座自然生態(tài)頂級(jí)藝墅社區(qū)
二、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位
雙層次高檔物業(yè)對(duì)應(yīng)雙層次高檔客戶群。
雙層定位，雙頭并進(jìn)
第一層面――獨(dú)立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨(dú)立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個(gè)社區(qū)的品位，賺取主要利潤(rùn)；
第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。
三、本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位
兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。
鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟/雙拼/雙立）一般別墅（聯(lián)排/復(fù)式別墅），主力市場(chǎng)分成兩個(gè)層面：
第一層面：針對(duì)高檔別墅客戶群――身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房?jī)r(jià)的老板階層；
第二層面：針對(duì)一般別墅客戶群――可承擔(dān)總價(jià)80萬以下的較高收入精英階層。
職業(yè)特征：1、各類私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主
2、經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)銷人員
3、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員
4、社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授
5、有隱性收入的政界人員
消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析——
根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入
家庭年收入水平 比例 檔位
15萬以上
6-10萬
3-5萬
本案目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會(huì)有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。
消費(fèi)者年齡特征分析：
從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：
主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。
其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。
四、本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位：
總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存——“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”
針對(duì)同類型的別墅物業(yè)——主要對(duì)手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。
競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢(shì)。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（3）板塊聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)。
針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言）——主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶。
競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對(duì)抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。
第五章：總體規(guī)劃分析及建議
一、分區(qū)思路
將整體基地劃分為三大區(qū)：
——以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)；
——以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)；
——藝術(shù)館園區(qū)
藝術(shù)館園區(qū)作為兩個(gè)別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會(huì)所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營(yíng)性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。
二、分期思路：
——搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)；
——以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動(dòng)，打響盛唐品牌；
——先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，再推排屋，迅速回籠資金；
——跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場(chǎng)適當(dāng)分期分區(qū)推出。
三、分區(qū)中的兩種不同布局思路：
——A：維持原規(guī)劃方案中T字形的大格局：
藝術(shù)園（包括會(huì)所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場(chǎng)的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村的配備；
左方為高密度聯(lián)排/雙立別墅，量體盡量放大；
右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級(jí)概念別墅。
——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街；
基地西側(cè)及進(jìn)入采石場(chǎng)的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立別墅；
基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅
四、容積率
——方案一：整體容積率為0.3
左方排屋的容積率做到0.55（以目前市場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原
始生態(tài)山水別墅的頂級(jí)概念，做到0.18的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為0.3。
——方案二：整體容積率提高到0.35
左方排屋的容積率為0.67；右方別墅的容積率提高為0.2；配套及藝術(shù)園區(qū)為0.35。
五、各區(qū)參數(shù)：
以容積率0.3計(jì)算。
——A：以T字形為大格局進(jìn)行功能定位：
藝術(shù)園及配套放在采石場(chǎng)近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，
容積率0.3，建筑面積12,006平方米；
左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地140
畝，容積率0.55，建筑面積51,359平方米；
右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地300畝，容積率0.18，建筑面積36,018平方米；
——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街：
藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，容積率0.3，建筑面積12,006平方米
基地西側(cè)及進(jìn)入采石場(chǎng)的平緩地帶，用來做經(jīng)濟(jì)型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地160畝，容積率0.51，建筑面積54,427平方米；
基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地280畝，容積率0.18，建筑面積33,617平方米；
方案A與方案B相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了20畝左右。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營(yíng)管理的方便性，盡量減少對(duì)社區(qū)居民的日常生活影響。
第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議
一、產(chǎn)品規(guī)劃分析
本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購(gòu)買力和總價(jià)抗力；二是如何針對(duì)目標(biāo)對(duì)象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場(chǎng)。
本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場(chǎng)還需要培育和時(shí)間催化，這些決定了我們?cè)诋a(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價(jià)，以便更符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定位。
鑒于目前南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠(yuǎn)大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競(jìng)爭(zhēng)角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢(shì)，而交通抗性不可避免，競(jìng)爭(zhēng)上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨(dú)棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)很大。
所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場(chǎng)上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，在迎合市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)的過程中賺取利潤(rùn)。
二、物業(yè)類型建議
——以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。
除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。
從建筑型態(tài)角度分類建議：
（1） 獨(dú)棟別墅——獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有；
（2） 雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場(chǎng)，但售價(jià)降低；
（3）雙立別墅——假雙拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。售價(jià)可介于獨(dú)棟和雙拼之間。
鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I(yíng)銷賣點(diǎn)整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議：
（1）流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。
（2）島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。
（3）云頂別墅——專為頂級(jí)度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長(zhǎng)的夢(mèng)想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。
（4）森林別墅——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。
——以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造。
除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實(shí)際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。
（1） 聯(lián)體別墅——三聯(lián)/四聯(lián)/六聯(lián) 四聯(lián)/六聯(lián)可改進(jìn)為雙立別墅
（2）疊加式別墅——?jiǎng)?chuàng)新版。四層或六-七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)，
三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺(tái)入主人房及工人專用門入廚房或工人房。
——可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟別墅，以營(yíng)造產(chǎn)品差異，但缺點(diǎn)是隔音效果差，成本高。
三、單體面積建議
單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力。
單體別墅：
主力面積：300-350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500-800 m2
雙拼別墅：
主力面積：250-300 m2；
雙立別墅：
主力面積：200-250 m2；
聯(lián)體別墅：
主力面積：180-220 m2；
別墅樓中樓：
主力面積：160-200 m2；
四、面積及房型配比
項(xiàng)目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例
總用地面積0.3500畝333,500 M2
總建筑面積100,050 M2100%
其中單體別墅0.18300畝36,018 M236%
聯(lián)排別墅0.55140畝51,359 M252%
配套及藝術(shù)園區(qū)0.360畝12,006 M212%
戶型比：
獨(dú)棟雙拼聯(lián)排雙立總計(jì)
35%65%
15%20%55%10%100%
五、房型設(shè)計(jì)建議
空間是別墅的靈魂。必須從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！
單體/雙拼/雙立別墅建議：
——兩層半或三層為主，層高三米以上
——戶型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；
戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。
——客廳：所有的客廳必須挑高（4.5米，5.4米以上）；大面寬、大開間；最好能營(yíng)造多種空間感受；
大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等……都可考慮
——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái)
——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi)6-8平方米
——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N，或開放式廚房
——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）
——充分利用地形地勢(shì)：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實(shí)際為
三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)
——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度
——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排
禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間
功能區(qū)：車庫(kù)、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 /
室外區(qū)：車庫(kù)門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化
——沿湖、或沿山，可考慮聘請(qǐng)國(guó)外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房，
首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營(yíng)銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升
打下伏筆。
——特別的豪宅：這可以說是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、
有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車庫(kù)等特別設(shè)施。
聯(lián)體別墅房型建議：
——流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，只推3-4種經(jīng)典房型
——房型創(chuàng)新：客廳全部挑空，4.2-4.5米以上；三層半空間；大開間（5.4米或以上）
——外車庫(kù)設(shè)計(jì)：去除室內(nèi)車庫(kù)，全部放在室外，彌補(bǔ)挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅
的客人都喜歡停車在室外）
——加大花園：減少公攤面積，加大花園面積
——面積控制：全部200平米以下，有效控制總價(jià)
六、建筑立面及風(fēng)格建議
——整個(gè)社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。三個(gè)區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)；
——高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化；
——建筑立面上：高尚別墅追求個(gè)性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對(duì)統(tǒng)一化。
——主題藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計(jì)，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造。
第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議
一、景觀設(shè)計(jì)理念：
“大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文”
——本項(xiàng)目的名稱是盛唐藝術(shù)園。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點(diǎn)。
——大唐是中國(guó)十多個(gè)朝代中最為興盛的一個(gè)，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時(shí)就有很多時(shí)間去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了很多文人，詩(shī)詞歌庫(kù)，更有唐詩(shī)三百首，唐宋八大家流傳千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。
——在園林方面，隨著大唐封建社會(huì)中經(jīng)濟(jì)和意識(shí)形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場(chǎng)所自然化，與自然合為一體。園林提供了一個(gè)用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。
——從另一方面講，本項(xiàng)目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢(shì)就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然為前提；
——藝術(shù)又是本項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。
綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認(rèn)為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素�，F(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩(shī)遺韻。
（一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容）
二、景觀設(shè)計(jì)手法：
——借景：
將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫(kù)的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場(chǎng)的獨(dú)特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護(hù)；
——造景：兩大手段——水和綠，增強(qiáng)滲透性
水是本案有別于將軍路對(duì)手的一大特色。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。
內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢(shì)資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。
利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。
三、重要提示：
——一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實(shí)施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。
——各組團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個(gè)人喜好營(yíng)造園林的機(jī)會(huì)。
——藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮。
——污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。
——建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。
第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議
一、藝術(shù)館區(qū)建議：
通盤考慮本項(xiàng)目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個(gè)所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。同時(shí)要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能。另外一個(gè)不能忽視的因素是由于與本項(xiàng)目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。
在會(huì)所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨(dú)建造。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時(shí)可穿插部分對(duì)外性強(qiáng)的藝術(shù)館。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。
1、藝術(shù)會(huì)所：5000平方米左右，功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮：
服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；
運(yùn)動(dòng)型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；
餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等
其它：閱覽室、保健診療室等。
2、藝術(shù)交流中心：2000平方米左右。對(duì)外營(yíng)業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會(huì)議、住宿、酒店功能等于一體。
3、主題藝術(shù)館：6所，每所500-600平方米，是小區(qū)的亮點(diǎn)，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計(jì)師的專業(yè)水準(zhǔn)與專業(yè)追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設(shè)計(jì)師最大的發(fā)揮余地。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功用來定。建議可邀請(qǐng)世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)1-2個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點(diǎn)。
4、藝術(shù)幼兒園：1000平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。
二、公共設(shè)施建議：
室外配套設(shè)施：
建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場(chǎng)，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。特別注意人際溝通的需要。同時(shí)，可利用采石場(chǎng)建造如室外攀巖、利用兩個(gè)水庫(kù)設(shè)置游艇碼頭等
智能化系統(tǒng)：
建議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。
信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播�！�
安全防范系統(tǒng)
（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng)
物業(yè)管理系統(tǒng)
（1）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) （2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng)
（4）背景音樂，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng)
（6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多個(gè)性化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動(dòng)將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽，國(guó)畫、油畫技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。而如何使居民對(duì)類似活動(dòng)產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)的課題。這就對(duì)物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動(dòng)具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。
第九章：分期推案建議
根據(jù)上述對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期如下：
第一期：
以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為30-40棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌；
第二期：
加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約5-6萬平方米聯(lián)體別墅/雙立別墅，迅速回籠資金，體量：250套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化；
第三期：項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分，1-2萬多平方米。
第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用
對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對(duì)南京市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：
——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料
——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水
——綠色環(huán)保建材
建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。
第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價(jià)
總用地面積（平方米）0.3500畝333,500 M2
總建筑面積（平方米）100,050 M2
其中單體別墅0.18300畝36,018 M26,800元/ M2
聯(lián)排別墅0.55140畝51,359 M23,200元/ M2
配套及藝術(shù)園區(qū)0.360畝12,006 M2
成本構(gòu)成表
項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(jì)（元）備注
土地成本1000 100,050 100,050,000 500畝
前期費(fèi)用100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi)
水電增容費(fèi)75 100,050 7,503,750
規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)
室外工程350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等
建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu)
智能化系統(tǒng)75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等
資金利息125 100,050 12,506,250
不可預(yù)見費(fèi)50 100,050 5,002,500
成本合計(jì)2,885 288,644,250
注：以0.3容積率計(jì)，總建筑面積以100,050平方米計(jì)，開發(fā)周期以5年計(jì)。
項(xiàng)目損益表
項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(jì)(元)
銷售收入單體別墅 6,800 36,018 244,922,400
聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800
銷售收入合計(jì) 409,271,200
減銷售費(fèi)用銷售收入的4% 16,370,848
管理費(fèi)用銷售收入的2% 8,185,424
營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5.5% 22,509,916
土建成本288,644,250
利潤(rùn)總額 73,560,762
利潤(rùn)率18%
注：藝術(shù)園的收益尚未計(jì)算在內(nèi)。
第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃
工作內(nèi)容實(shí)施時(shí)間執(zhí)行單位
確定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路2002年3月底盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論
總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù)4月30日-5月30日盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位
場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程4月初開始盛唐
總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面6月1日-7月1日盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論
擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)7月30日設(shè)計(jì)單位、盛唐、開啟
擴(kuò)初報(bào)批——審批9月15日盛唐
施工圖設(shè)計(jì) 10月30日設(shè)計(jì)單位
造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通10月開啟、盛唐
房展會(huì)亮相，開始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購(gòu)10月開啟、盛唐
藝術(shù)館、樣板區(qū)域結(jié)構(gòu)12-2003/1月盛唐、開啟
樣板房裝飾2003年2月盛唐、開啟
正式開盤銷售2003年3月開啟、盛唐
附件:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案:
江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。想要突破江寧別墅的價(jià)格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在將軍路上�？紤]到項(xiàng)目的開發(fā)周期需要3-5年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。
考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，我公司再按整體容積率0.3、0.35重新測(cè)算所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；同時(shí)，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測(cè)算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來的增長(zhǎng)走勢(shì)兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。
方案一：
整體容積率：0.3，聯(lián)排區(qū)占地160畝
項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1
（元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2
（元/平方米）預(yù)期銷售總額2
（元）
0.3500100,050
單體別墅0.1828033,6175,800194,978,6006,800228,595,600
聯(lián)排別墅0.5116054,4273,300179,609,1003,400185,051,800
配套及藝術(shù)園區(qū)0.36012,006
銷售總額374,587,700413,647,400
減銷售費(fèi)用銷售收入的4%14,983,50816,545,896
管理費(fèi)用銷售收入的2%7,491,7548,272,948
營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5.50%20,602,32322,750,607
土建成本288,644,250288,644,250
利潤(rùn)42,865,86477,433,699
利潤(rùn)率11.4%18.7%
方案二：
整體容積率：0.35，聯(lián)排區(qū)占地140畝
項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1
（元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2
（元/平方米）預(yù)期銷售總額2
（元）
0.35500116,725
單體別墅0.230040,0205,200208,104,0006,800272,136,000
聯(lián)排別墅0.6714062,5653,200200,208,0003,300206,464,500
配套及藝術(shù)園區(qū)0.356014,007
銷售總額408,312,000478,599,180
減銷售費(fèi)用銷售收入的4%16,332,48019,143,967
管理費(fèi)用銷售收入的2%8,166,2409,571,984
營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5.50%22,457,16026,322,955
土建成本320,059,950320,059,950
利潤(rùn)41,296,170103,500,324
利潤(rùn)率10.1%21.6%
方案三：整體容積率：0.35，聯(lián)排區(qū)占地160畝
項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1
（元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2
（元/平方米）預(yù)期銷售總額2
（元）
0.35500116,725
單體別墅0.228037,3525,200194,230,4006,800253,993,600
聯(lián)排別墅0.6116065,0993,200208,316,8003,300214,826,700
配套及藝術(shù)園區(qū)0.356014,007
銷售總額402,547,200468,820,300
減銷售費(fèi)用銷售收入的4%16,101,88818,752,812
管理費(fèi)用銷售收入的2%8,050,9449,376,406
營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5.50%22,140,09625,785,116
土建成本320,059,950320,059,950
利潤(rùn)36,194,32294,846,016
利潤(rùn)率8.99%20.2%